1.>>基本案情

石某與彭某在夫妻關系存續期間共同購置位于江津區濱江新城某小區103㎡房屋一套，登記在妻子彭某名下。

石某因欠吳某30萬元債務，未經妻子同意，持結婚證及私自填寫委托人為彭某的《委托書》，與吳某簽訂《抵押房屋買賣合同》，將該套房屋以60萬元的價格出賣給吳某，其中30萬元以欠款沖抵房款。

后因彭某不同意出賣房屋，導致一直無法過戶，吳某于是訴至江津法院，以石某代彭某在《抵押房屋買賣合同》上簽名、按印的行為構成表見代理為由，要求石某、彭某履行過戶義務。

2.>>>法院審理認為

吳某與石某簽訂《抵押房屋買賣合同》前，明知案涉房屋登記在彭某名下系夫妻共有財產，在彭某未親自到場簽訂合同且無特殊原因的情況下，未采用合理方式如打電話等對石某是否有權代理彭某進行核實，也無證據證明彭某之前曾委托石某處理過類似的重大事務，僅憑石某持有的與彭某的結婚證、委托人為彭某的委托書就輕信其有權代理彭某，顯然具有過失。

未經妻子同意丈夫擅自賣房，法院判決駁回購房人過戶請求

另吳某并未實際支付第一筆購房款30萬元，而是用之前石某欠吳某的債務進行抵充，同時，吳某未舉證證明石某欠吳某的債務為石某、彭某的夫妻共同債務，故其行為極有可能損害彭某的合法權益，難謂善意。

最后，石某與吳某簽訂《抵押房屋買賣合同》時案涉房屋價值約80萬元，而交易價格60萬元明顯過低，損害了彭某的利益。

故法院認為吳某主張石某的行為對彭某構成表見代理不能成立，作出前述判決。一審判決后，吳某不服，上訴至重慶市第五中級人民法院，該院判決駁回上訴，維持原判。現判決已生效。

3.>>>法官釋法

表見代理是一種廣義的無權代理，該法律制度的目的，是為了保護善意且無過失的相對人的合法權益，故成立表見代理應當符合特定的構成要件。

房屋系價值較大的不動產，出賣夫妻共有房屋屬于對夫妻共有財產作重大處理，依法應當由夫妻雙方共同決定，任何一方無權擅自決定。因此，除一方確因外出、生病、無法離崗等特殊原因不能親自簽訂合同而必須委托另一方代簽外，房屋買賣合同應當由夫妻雙方共同簽訂。

夫妻任何一方持有結婚證都符合情理，不能當然認為持證一方就有權代理另一方處理重大家事，委托書上委托人的簽名也完全可能不是本人所簽。

同時，相對人明知出賣人系用遠低于市場價的夫妻共同財產清償個人債務，嚴重損害夫妻另一方的利益，難謂善意。

因此，本案中的相對人（購房人）存在過失且非善意，不符合表見代理的構成要件。

未經妻子同意丈夫擅自賣房，法院判決駁回購房人過戶請求

4.>>>相關法律規定

《中華人民共和國合同法》第四十八條規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。

《中華人民共和國合同法》第四十九條規定：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。

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